지하층 외벽 방수~~도움이 필요합니다^^;;

안녕하세요~

최근에 이곳을 우연히 알게 되고, 도움되는 내용이 많아서 매일매일 들락거리고 있는 일인입니다.

매우 감사하다는 말씀을 먼저 드리고 싶습니다!!!

글쓰기에 앞서..

제가 설명충인데다가 글 솜씨가 없다보니 원래 제가 글을 길게 쓰는편인데요~

어쩌다 하자투성인 건물을 구매하게 되어 걱정이 많아.. 글이 더욱 길어진 점 양해 부탁드려요^^;;

아래 빨강색 박스부분이 제가 매입한 토지와 건물입니다.(위에서 내려다본 항공사진)

정면 입구에서 본 모습이 아래 사진처럼 1층과 2층으로 되어 있습니다~ (정면 로드뷰 사진)

빨강색 부분이 제가 매입한 토지와 건물의 후면 사진인데요~ (건물 후면 로드뷰 사진) 

보시는것처럼 토지와 건물 사이에 보통은 축대나 옹벽같은게 있는데, 그런게없이 흙과 건물 벽면이 바로 접해 있습니다.

건물 뒷면은 2층 옥상높이까지 다 막혀있다고 보면 되구요~ 2층 측면은 반정도 나와 있습니다.

그래서 건축물대장에도 지하층과 1층으로 되어 있구요

본론으로 들어가서...

올봄에 회사로 사용할 이 건물을 매입하였습니다.

철근콘크리트구조에 외벽은 드라이비트로 되어 있고, 저희는 사무실과 창고 작업실 등으로 사용할 예정이며, 건축할수 있는 건폐율이 남아 있어 추후에 작게 집도 건축하려고 했습니다.;;

계약전 건물을 보러갔을 때 부터 계단실 벽에서 물이 흐르고 있었고, 곰팡이 냄새에..

그런데 뭐에 홀렸는지 계약을 하였습니다

옥상방수와 건물 뒷 터 부분의 배수공사 및 외벽 일부 방수 공사, 옹벽공사 등 일부는 예상하고 매입을 하긴 했었습니다만..매입이후 마주친 건물 상태는 훨씬 심각한 듯 했습니다.

일단, 건물과 흙 쪽이 맞닿는 건물의 뒷면쪽의 내부벽은 거의 다 이중벽으로 처리가 되어 있어서 실내에서 봤을 때 물이 흐르는 것을 볼 수 없지만, 이중벽 사이에 소방 컨트롤박스(?) 이런게 매립되어 있는데..박스를 열어보면 굉장히 습이 차 있는걸 확인할 수 있습니다.

 아래 사진이 지하층 사진인데요~(입구에서 봤을땐 일층)

 이중벽이라고 써있는 부분이 외부에 흙과 맞닿는 벽쪽입니다.

파란색 부분은 이중벽 속에 가려져서 안보이는거 같은데..

안쪽 바닥에는 빨간색 박스처럼(아래사진) 트렌치 작업이 되어 있을 것으로 생각됩니다.

비가 많이 온 다음날 갔더니 파란색 바닥 부분에 중간중간에서 물이 넘쳐서 조금씩 올라와 있는 것을 발견했습니다.

이중벽 밑으로 물길이 있는데, 구배가 안되어 있어서 비가 많이 오는 날에는 중간중간 물이 넘치는 것으로 추측됩니다. (집수정이나 배수펌프? 이런게 따로 있는거 같지 않구요~)

흙쪽과 붙은 벽 중 이중으로 안 된 벽은 화장실과 계단실 부분이 있습니다.

계단실벽에서는 물이 흐르기보다는 굉장히 축축하고 습한 느낌이 있습니다.

그리고 몇일전에 갔을땐 벽에 이끼도 끼여 있었어요;;

아래 사진은 화장실 천정과 벽이 만나는 부분 어디선가 물이 스며서 벽을 타고 흘러내린 흔적입니다.

이 물이 화장실 바닥을 통해 배수구로 흘러 들어갑니다.

위 사진 속 화장실이 아래사진 속의 왼쪽이구요~벽을 사이에 두고 왼쪽에 계단실이 있습니다.

계단실에 연두색 박스 친 부분에서 가장 물이 많이 흐릅니다.

흙과 맞닿은 외벽도 아니고 화장실과 계단실 사이 벽인데,

화장실 바닥에 흐른 토사물 색과 같은 색의 물이 계단실을 통해 흐릅니다.

이 부분이 물도 많이 흐르고..물이 흐르는 시작 지점 부분이 배도 불러서 걱정이 됩니다.

아래 사진의..

옥상 상태도 보이는바와 같이 바닥 방수 상태나, 외벽, 난간 상태 등도 불량하여 방수처리도 시급하긴 합니다.

그래서 옥상의 방수도 다 벗기고 구배도 다시 잡아서 바닥이랑, 벽면, 난간 부분도 방수를 할 예정입니다.

문제는..눈에 보이는 옥상 같은 곳은 방수를 할 수 있을 것 같은데...흙속에 매립되어 있는 뒷벽이 문제입니다ㅠ

사진에서 빨간색 라인 안으로가 매입한 토지와 건물이고,노랑색 건물이 옆집입니다

그리고 그사이 연 보라색 옹벽 부분이 토압으로인해 앞으로 조금 밀리고 꺼진 상태라..다 허물고 새로 공사를 할 예정이라서요~ 허가 받아 공사하려고 설계도면 받아둔 상태입니다.

그래서 원래 계획은 옹벽공사 진행하면서 저희 건물 주변으로.. 건물 벽과 맞닿은 흙을 3~4미터 정도 파낸 후

건물 벽을 잘 말리고..방수 페인트 도포 후 방수 시트 부착, 그리고 부직포로 감싼 유공관 묻고 잡석으로 좀 채운다음 흙 덮고, 마지막은 사진에서 회색 빗금부분을 도로쪽으로 물매를 주고 공구리를 치려고 했습니다.

그리고 옥상이랑 옥상 난간 등 방수공사 하구요~

그런데!!

얼마전에 증축공사를 할게 있어서..건축사님이 실측하러 현장 방문 하셨다가 건물을 보시고서는..

건물 상태가 너무 불안해서 증축 설계 해 주시는게 좀 망설여지신다고 하시더라구요~ㅠㅠ 

위에 계단실 쪽 토사가 섞인 물이 벽으로 스며서 바닥에 있는걸 보시고...

저희 건물 뒷벽이 옹벽이 없이 바로 땅속에 붙어 있으니까...

건물벽으로 물이 계속 스며서 철근이 녹이 슬고, 결국 철근 일부가 끊어지고 콘크리트가 터지면서 토사가 밀려들어온거라며.. 그게 계속 누적이 되면 건물의 안전을 보장할수가 없다고 하시더라구요

그래서 제가 계획한 3~4미터 정도 파고 방수하고 유공관 묻는거는 의미가 없다고 생각하시는거 같아요~

말씀으론..바닥 끝까지 파서 방수하고 배수판 붙여서 바닥으로 물 모아서 빼주고..유공관도 묻고 그러면 좋을거 같다고 하시는데..당장 그 정도 할 수 있는 능력이 안되거든요ㅠㅠ (건물 높이는 약 12미터 정도)

그렇게 깊게 파려면 쉽지가 않아서 차라리 다 부시고 새로 짓는게 좋다고;;

서론이 무지무지 길었습니다..ㅎㅎ

제 질문은요~~~

1. 지금 제 능력에서는 건축사님 조언처럼 건물 바닥부분(약12미터)까지 파서 방수 할 수 있는 능력은 안될거 같습니다. 그럼 3~4미터 정도만 파고 외벽 방수하고 유공관 깔고.. 하는 건 의미가 없는 걸까요?

2. 건물 사이에 있는 옹벽은 바닥 끝까지 헐어내고 L형 콘크리트 옹벽으로 공사할 계획인데..

이때 건물 한쪽 측면이 전부 노출 될 꺼라 건물 측면의 외벽 방수도 진행할 예정입니다.

건물 측면의 바닥부분까지 드러났을 때, 건물 뒷 벽면을 위해 함께 진행하면 좋을만한 공사가 있을까요?

3.뒷벽 부근의 흙을 3~4미터만 파서 일부만 하는 외벽방수가 크게 의미가 없다면

철근을 최대한 부식시키지 못하도록 막을 수 있는 방법은 무엇이 있을까요?

외부에서 다른 방법이 없다면, 건물 속 콘크리트로 유입되는 물을 빨리 배출시켜서 습기가 너무 고이지 않도록 할 수 있는 방법은 어떤것이 있을까요?

4.보통 도심 속 지하 있는 건물들도 외벽방수를 제대로 안한 곳은 물이 스미고, 저희처럼 철근에 녹이 생기고 비슷한 상황일거 같은데.. 지형의 특성이나 토압, 수압 등의 차이가 건물의 내구성을 떨어트리는 속도의 차이에 영양을 많이 주는지요?

5. 옹벽공사와 뒷터의 토목공사를 해야하는데요~

옹벽이 높아서 허가 사항이라 설계의뢰하여 도면 받아둔 상태입니다. 공사해주실 업체를 소개 받을 수 있을까요? 가능하시다고하면 도면을 보내봐 드리겠습니다

참고로 여긴 양평입니다

긴글 끝까지  봐 주셔서 정말 감사드리구요~

고견 기다리겠습니다

요즘 너무 날이 더운데요~ 모두 건강 잘 챙기세요!!