하자사례

건축물 하자에 대한 작은 생각

3 이명래 3 561 05.09 23:10

1. 아까운 감리비용과 성과물의 고장

 

지난 주 수도권에 있는 모 아파트 재도장 및 옥상 방수공사의 하자분쟁 현장실사를 했습니다.

 

그런데 발주자인 아파트입주자대표회의에서 제시한 하자 항목 대부분이 공사 이후 발생한 것이 아니라 공사과정에서 발생한 것들이었습니다. 당연히 시공과정에서 해야 할 것들을 놓친 그런 것들...

 

구도막층이 들떠서 제거한 부분은 퍼티로 매꿔 평편하게 한 다음 페인팅을 해야 하는데 들뜬 구도막을  제거하고 그냥 그 위에 도장을 함으로써 곰보가 발생된 것도 있었으며, 기존 바탕이 누수에 의해 도막층이 흡습되었다면 문제가 되는 누수부터 처리를 했어야 하는데도 불구하고 구도막만 제거하고 그 위에 페인팅을 함으로써 새로 바른 도막층이 흡습에 의해 들뜨고 있었던 것입니다.

 

이외에도 옥상 노출 우레탄 도막 방수층이 기존 방수층 하부 바탕에 발생된 균열로 인하여 들뜬 상태 위에 방수를 하여 신규 방수층에 균열이 발생하는 등, 보수공사를 요구하는 대부분이 하자라고 하기 보다는 시공과정에서 바탕처리가 제대로 이루어지지 않음으로써 발생된 것 즉, 시공부실 + 관리가 제대로 이루어지지 않아서 발생된 것으로써, 발주자측 담당자들은 품질관리를 하지 않고 시공하는 것 구경만 했다는 것이 제 의견입니다.

 

일반 건설회사는 기술자를 고용하여 관리를 하기 때문에 이러한 관리자들에 의해 품질이 점검되고 또한 감리원이 있음으로써 품질관리가 이루어질 것입니다. 그것이 제대로 이루어 지는지 아닌지를 떠나서..

 

그러나 우리나라 공동주택 관리사무소에서 종사하는 분들이 이러한 공사(유지보수)에 대한 관리능력을 충분히 갖추었으면 무리가 없겠지만 그렇지 않을 때는 전문가들의 조언을 받을 필요가 있다는 게 제 생각입니다.

 

'보수공사에 대한 전문성이 없다면 공사 기간동안 감리원을 고용해서 좋은 품질을 구현하도록 해야 하는 것 아닌가요'라고 질책성 질문을 했을 때 대부분은 이렇게 얘길 합니다. '입대위 측에서 그런데 소요되는 비용을 원하지 않습니다'라고...

 

이에 대한 책임 문제에 들어 갔을 때 분명하게 선을 긋습니다.

'주된 책임은 부실한 시공을 한 사공자에게 있지만, 도면이나 시방서 내용과 같이 제대로 시공하고 있는지를 살피지 않은 발주자 측에 관리책임이 따라야 할 것이다'라고...

 

 

2. 쟁이들의 전문성 결여

 

뭐라고 하기가 부끄러울 때가 많습니다.

하자분쟁 현장실사를 하면서,,,

 

적잖은 공사비가 투입된 건축공사를 하면서 품질관리가 제대로 이루어지지 않아서 모든 지붕층 아래서 누수가 발생한다면, 보송보송하고 쾌적하기를 원하는 사용자로써는 불편하기 짝이 없을 것입니다.

 

옥상 평지붕에서 복합방수 또는 도막이나 시트 등 탄성이 있는 멤브레인 방수공법이 적용되었다면 누수는 슬래브 중앙부위가 아닌 방수턱 또는 파라펫 등 수직부위 치켜 올림 방수층으로부터 발생하는 것이 대부분입니다. 제 경험상으로는...

 

상세도면을 살펴보지 못해서 설계가 그렇게 됐는지 아니면 설계는 잘 되었는데 시공이 설계의도와 다르게 되었는지는 모르겠으나, 파라펫 하부 치켜 올림 방수층 상단 방수턱 구조가 외부수가 타고 들어갈 수 있는 형상을 이루고 있었습니다. 엊그제 봤던 현장이 ...

 

'공사 당시 시공사 관리자들과 감리자들은 뭘 하셨는지...'라고 질문을 했더니 설계도면대로 시공했을 것이라는 얘기만 돌아왔습니다.

 

이러한 부분에 대한 책임을 논할 때는 이렇게 적습니다.

 

"시공 계획 시 설계검토 과정에서 하자가 발생할 수 있는 요인을 발췌하여 이를 설계자와 협의해서 적정한 대안을 마련하여 전문시공업체에 주지하고, 공사 과정에서는 이러한 주지사항과 함께 설계도면이나 시방서 등 품질관리 지침에 의해 시공되고 있는지를 살피며, 기성검사나 준공검사 등 시공품질 측정 시 문제가 있는 부분에 대해서는 재시공을 지시하는 등 적절한 조치를 취해야 하지만 그러하지 않음으로써 발생된 현상과 같은 하자에 대해 관리책임이 따라야 할 것"이라고... 

 

집을 전문적으로 짓는 사람들은 이러한 하자를 통해 차후 공사에 피드백함으로써 동종의 하자가 발생하지 않도록 해야 할 경험적 지식이 되겠지만, 평생을 벌어서 집 한체 지었더니 고장이 발생해서 누수와 결로에 의해 눅눅하고 쾌적하지 못한 상태에서 기거를 해야 하는 사용자의 불편은 누구도 대신해줄 수 없을 것입니다.

 

3. 감독원의 직무

 

그렇다면 여기서 관리책임을 묻는 근거와 요지는 무엇인가 ...

건설공사 도급계약조건에는 "감독원의 직무"에 대해 아래와 같은 내용이 서술되어 있습니다.

 

 - 도급인은 자기를 대리하는 감독원을 임명했을 때 이를 서면으로 수급인에게 통지하며, 감독원은 다음과 같은 직무를 수행한다.

1. 시공일반에 대하여 감독하고 입회하는 일

2. 계약이행에 있어서 수급인 또는 수급인의 현장대리인에 대한 지시, 승낙 또는 협의하는 일

3. 공사재료와 시공에 대한 검사 또는 시험에 입회하는 일

4. 공사의 기성부분 검사, 준공검사 또는 공사목적물의 인도에 입회하는 일

 

이러한 내용들이 잘 지켜진다면 사용자가 요구하는 성능의 좋은 성과물을 구현할 수 있을 것입니다. 그러나 그렇게 하기 위해서는 비용수반이 필수적이라는 것입니다. 생각치도 않았을 수도 있는 관리비용 말씀입니다.

 

 

* 더 붙이는 말

모르는 것을 물어서 하는 것은 알아가는 과정도 길고 한계가 있을 것입니다.

낮. 밤 없이 질문에 답글 다시느라고 고생하시는 분께는 늘 경의를 표합니다.

Comments

1 만덕 05.10 08:38

선생님 잘  읽고  갑니다^^
3 권희범 05.11 22:56
'집을 전문적으로 짓는 사람들은 이러한 하자를 통해 차후 공사에 피드백함으로써 동종의 하자가 발생하지 않도록 해야 할 경험적 지식이 되겠지만, 평생을 벌어서 집 한체 지었더니 고장이 발생해서 누수와 결로에 의해 눅눅하고 쾌적하지 못한 상태에서 기거를 해야 하는 사용자의 불편은 누구도 대신해줄 수 없을 것입니다.'

말씀하신 과정을 겪으며 성장하면서,
다음 집에 대한 기대와 지난 집에 대한 미안함을
딱 반씩 안고 가게 됩니다.
갈수록 미안함이 적어지도록 열심히 공부해야죠.
좋은 글 잘 봤습니다.
1 아우아 06.23 12:03
전문성의 결여...
시공 노하우만 믿고 일을하는 우리 건설 문화..노조라고 하는 사람들은 인건비 인상과 지역업체 내지는 지역노조 안쓴다고 현장앞에서 집회...
관리자들은 시간,기후, 민원....기술을 요하는 곳의 기술력 부족...또는 안일한 생각...제 값 안줘서 부실이 나온다..
과연..제 값 주면 어찌될지..조금더 나아는 지겠죠..공기와 자금..
관리자는 만능이 되어야 됨..공종당 관리자 1명 작업과 동시에 현장 공사하는곳에 상주 하며 지켜보고 감독...
전문건설업체의 각성이 필요한 시점..-하자분쟁있을시 강력히 전문건설업체 부터 책임을 물어야 두번, 세번의 똑같은 하자가 발생하지 않을거 같음...그럼 자연스럽게 단가 인상 아무리 최저 경쟁입찰이라지만 전체적으로 단가인상 되겠죠.
건축비 상승. 그럼 다시 건축주들은 좀 더 싸게...예전 금액...고로 다시 똑같은 하자 발생...