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신축건물하자 및 준공검사건..급급급....ㅜㅜ
화장실과 보일러실 중문....외부용 적혀있음 (물빠짐 구멍이 보일러실방향)
문틀과 문짝등
안녕하세요. 도움을 절실히 바랍니다.
신축주택이 거의 완공단계입니다.
1. 아직 마무리도 완전히 되지 않았고....가장 큰 하자 5가지만 나열합니다.
-.실내바닥면이 고르지 못하여 걷다보면 발바닥에서 느껴질 정도입니다.
-.창문은 22mm 로이복층유리를 시공키로 계약서에 명시돼 있으나 타사제품 16mm 로이복층유리아닌 걸로 설치된 걸 발견후 시공사에게 알렸고 인정을 하고 다시 시공을 해주겠다고 했으나 시간만 끌고 있습니다.
-. 화장실과 보일러실을 한 공간에 설치하고 창틀을 넣어 분리를 했으나, 밑에 물빠짐 구멍이 보일러실쪽으로 향해 있고 보일러실쪽 배수구는 세탁기 정중앙 아래에 시공이 돼 있습니다.
-. 문틀,문짝.몰딩 엉망입니다. 업체 본사에 문의하여 직접 방문해서 살펴보게 했는데, 완전 어이없다 하며 한숨을 쉬더군요. 이렇게 시공을 한 곳은 처음 본다고... 속어로 개시공이라고 하더군요. 틀어진 문짝과 문틀도 있고, 문고리 구멍도 제대로 잡지 못하여 2개씩 구멍을 내고 거기에 시트지 대충 붙여 걸리적 거리고...바닥면과 문짝끝 높이폭도 커서 바람과 불빛 엄청 들어오고...몰딩은 대부분 조각난 것들 갖다 이어붙이고..모든 몰딩과 문틀에 타카핀 자국이 점 찍어 놓은 듯이 약10~30cm 간격으로 전체 표시가 나고...
-. 벽돌과 건물전면대리석을 시공전에 샘플을 보여달라 여러번 요청을 했으나, 일방적으로 갖다놓고 벽돌은 이미 시공이 들어가버리고 대리석은 일부 원하는 색상이 아니어서 거절을 했으나 일단 해놓고 보라고 반드시 맘에 들거라며 여러번 설득을 함에 어쩔 수 없이 시공을 하게 됐습니다. 근데 전면대리석이 거울처럼 심하게 비치다보니 앞집에서 시청.구청에 민원을 제기했습니다. 자기네집이 대리석에 너무 비쳐서 사생활 피해를 본다고요. 유광.무광 생각도 못했고...설계사(감리겸함)도 유광이 유독 심하고 비침이 심하다며 본인도 이런건 처음 본다고 합니다.(계약서상 대리석:화강석-마천석이나 포천석)
2. 계약서엔.... "을"은 공사를 완성한 때에는 "갑"에게 통지하여야 하며 "갑"은 통지를 받은 후 지체없이 "을"의 입회하에 검사를 하여야 하며 "갑"이 "을"의 통지를 받은 후 10일 이내에 검사결과를 통지하지 아니한 경우에는 10일이 경과한 날에 검사에 합격한 것으로 본다...로 작성돼 있지만 이 또한 이행이 되지 않고 시공사는 마무리 됐다고 손을 뗀 상태입니다. 설계사무실에서는 준공검사서류를 넣어야 한다고 전화가 옵니다. 그러면서 민원을 해결해야 하니 시공사와 설계사가 협의한 끝에 전면대리석에 칠을 하든 거칠게 깍든 2가지 방법이 있으니 한가지를 선택하라 합니다. 저희쪽에선 문제되는 대리석만이라도 교체해달라 요구했으나 그거에 대해선 전혀 반응이 없습니다. 시공사는 저희 전화를 피하고 연락도 주질 않으며, 설계사를 통해 준공검사를 요청하고 있을 뿐입니다.
3. 완공기간은 착공일로부터 5개월로만 표기되어 있습니다.
(건축허가일로부터 하면 5일정도 남은 상태)
4. 공사대금중 일부 사용승인후 7일내로 000원(약27%)을 지급한다는 문구만 있습니다.
또한 사용승인후 특약사항 이행후 000원(약13%) 지급키로 명시돼 있습니다.
5. 완공이 거의 됐으니, 시공사측에서 미리 입주해도 된다고 하여 사전입주를 했고, 한층은 임대계약을 하고 한달후에 입주예정입니다.
일반 단독주택은 임시사용승인 신청 자체가 안된다고 하는데, 맞는 말인가요?
6. 감리사는 감리보고서를 건축주에게 언제 제출하게 되는지도 전혀 모릅니다.
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**추가내용**
위 글을 올린 다음날 설계사무실에 방문하여 전면대리석이 통상 외벽에 쓰는게 아니라 실내바닥에 사용하는 대리석 아닌가 물으니 처음으로 시인을 하면서 문제가 없으니 허가가 나서 사용한 거 아니냐라고 합니다.
준공서류 넣기전에 미리 건축주에게도 달라 여러번 요청한 끝에 오늘 설계사무실 가서 겨우 일부 받아왔습니다.
마감 : 화강석, 치장벽돌 .....(최초 계약서 : 화강석, 적벽돌)
특이사항은 비고란에 : 사용승인 일괄처리 내용
1. 입면(창호) 일부변경 : 으로 적혀 있습니다.
그동안 수없이 통화하고 만난 설계사와 감리사가 아니고 전혀 모르는 이름이 적혀 있습니다.
사실 시공사가 설계사(감리 겸업)를 지정했고, 별다른 계약서를 쓰진 않았습니다.
이 내용이 어떤건지 모르겠습니다.
아직도 시공사측은 의도적으로 연락을 피하고 있고, 설계사무소는 준공검사서류를 진행하자고 재촉합니다.
어떻게 대처해야 할지 난감할 뿐입니다. 현명한 방법 부탁드립니다.
말씀하신 "가장 큰 하자 4가지"에 대한 사진을 부탁드립니다.
하자는 크게 두가지로 나뉩니다.
한가지는 물리적 하자 (주로 안전, 누수, 곰팡이 등 건강 또는 인체의 손괘와 관련된 하자)이고, 다른 한가지는 시각적 하자 (주로 육체적, 심리적 불편함과 관련된 하자)입니다.
여기서는 물리적하자에 대한 조언을 드릴 수는 있으나, 시각적 하자에 대한 조언을 드리기는 어렵습니다. 이 것은 사용자가 시공자와 직접 풀어야 할 문제이며 저희가 이렇다할 언급을 드릴 수는 없습니다.
올려 주신 내용이 모두 시각적하자의 내용이므로, 이 역시 저희가 하자에 대해서는 조언을 드릴 것이 없어 보입니다.
그러므로, 그 아래 적어 주신 내용만 답변을 드리겠습니다.
현재의 상황은 통상 우리나라에서 행해지는 거의 모든 소형건축물에서 일어나는 일입니다.
즉, 시공사가 싼 가격을 제시하고, 설계사무소와 감리회사를 추천하는 형식입니다.
건축주는 가격에 혹해서 계약을 하지만.. 이 건물이 잘 될지 안될지는 오로지 운에 달려 있는 경우입니다. 아마도 건축주께서는 안된 경우에 해당할 것이구요..
"그동안 수없이 통화하고 만난 설계사와 감리사가 아니고 전혀 모르는 이름이 적혀 있습니다." 가 마음에 걸리긴 하지만..
각설하고...
국가표준시방서의 관점에서 볼 때, 바닥의 레벨은 하자입니다.
화장실과 보일러실의 물빠짐은 도면을 봐야 합니다. 그래야 설계대로 시공된 것인지, 설계가 잘못된 것인지를 판단할 수 있겠습니다.
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5. 완공이 거의 됐으니, 시공사측에서 미리 입주해도 된다고 하여 사전입주를 했고, 한층은 임대계약을 하고 한달후에 입주예정입니다.
일반 단독주택은 임시사용승인 신청 자체가 안된다고 하는데, 맞는 말인가요?
▶ 아닙니다. 가능합니다. 하지만, 임시사용승인과 정식사용승인 절차와 제출 도서가 완전히 같습니다. 즉, 거의 같은 일을 두번하게 되는 꼴이라서 대부분 기피하게 됩니다.
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주거시설에서 주민등록상의 주소가 이전되지만 않으면.. 사전입주는 용인되고 있습니다.
그러나, 이 문제가 법정으로 가게되면.. 사전입주 자체가 "어느 정도 완성된 건물의 품질을 살만하다고 인정한 상태"로 판단합니다.
즉, 이미 건축주에게 불리한 상황이라는 의미입니다.
내부적 상황을 모르나.. 이 하자라고 판단되는 것이 고쳐지기를 원하시면.. (외장재는 판단이 매우 어려우나.. ) 현재로써는 준공신청을 보류하시고, 하자 내용과 그 하자 내용이 언제까지 보수되는지를 묻는 내용증명을 시공사와 설계사무소에 보내고, 그 날짜가 지나면 소송으로 갈 수 밖에 없습니다.
물론 아직 무려 27%의 잔금이 있기에.. 소송 전에 시공사에게 움직임이 있을 것입니다.
일단 이렇게 한 후 반응을 지켜보는 수밖에 없을 듯 합니다.
어제 늦은시간에 불법입주 민원이 들어왔다고 설계사로부터 연락을 받았습니다.
경찰서까지 가서 조서까지 꾸미고 형사처벌까지 받을 수도 있다고 설명하더군요.
그러니 빨리 준공서류접수하자고 합니다.
지금이라도 짐까지 모두 빼야 하는건지 아니면 당분간 거주만 하지 않으면 되는건지요?
어제 늦은 오후에 설계사에게 준공서류를 받으러 갔다가 명함을 달라했으나 끝내 받질 못했습니다.
준공서류에 설계사와 감리사 명의가 저희도 모르게 변경되어 그런게 아닌가 싶은데...
나중에 어떤 문제가 되는건지요?
1층 현관 주출입구 관리자비밀번호도 시공사측에서 이미 바꿔버리고 준공후에 알려준다는데,
저희쪽에서 임의대로 바꾸는건 문제가 없는지요?
각호수 비밀번호 변경은 가능할까요?
특이사항 비고란에 1.입면(창호) 일부변경이 뭔지요?
저희는 22mm 로이복층유리를 통보도 없이 타사제품 16mm A종II로 변경한 내용이 아닌가 싶습니다.
교체시공해주겠다고 했지만 아직까지도 교체가 되고 있지 않습니다.
건축비용 평당가도 중간금액 이상입니다.
그럼에도 불구하고 시공자체가 엉망이라 한숨만 나오는군요.
경찰서까지 가서 조서까지 꾸미고 형사처벌까지 받을 수도 있다고 설명하더군요.
그러니 빨리 준공서류접수하자고 합니다.
지금이라도 짐까지 모두 빼야 하는건지 아니면 당분간 거주만 하지 않으면 되는건지요?
▶ 준공전 입주 사항이 "주민등록상의 주소지변경"이 수반되지 않으면 경미한 사항입니다.
지금이라도 거주만 하지 않으시면 됩니다.
대게의 경우 매매 날짜가 정해져 있는 상황에서 신축주택의 공사가 늦어질 경우 불가피하게 입주를 할 수 있음을 암묵적으로 허용하고 있기 때문입니다. (법정에 가게되면 의도적인가 불가피한 상황인가를 따지게 됩니다.) 그러나 주민등록상의 주소지가 변경되면, 법적으로 문제가 됩니다.
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어제 늦은 오후에 설계사에게 준공서류를 받으러 갔다가 명함을 달라했으나 끝내 받질 못했습니다.
준공서류에 설계사와 감리사 명의가 저희도 모르게 변경되어 그런게 아닌가 싶은데...
나중에 어떤 문제가 되는건지요?
▶ 허가를 낸 건축사사무소와 준공을 낸 건축사사무소가 달라질 수 있습니다. 그러나, 이 경우 건축주의 도장이 들어간 "관계자변경신고"를 해야 합니다.
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1층 현관 주출입구 관리자비밀번호도 시공사측에서 이미 바꿔버리고 준공후에 알려준다는데,
저희쪽에서 임의대로 바꾸는건 문제가 없는지요? 각호수 비밀번호 변경은 가능할까요?
▶ 불가능합니다. 잔금이 치루어지지 않은 상황에서 그 건물의 권리를 행사할 수 없습니다. 즉, 계약서에 명기된 "양도"절차를 거쳐야 합니다. 쉽게 말씀드려서.. 분쟁이 해결될 때까지. 시공사는 잔금을 못받고, 사용자는 건물을 사용할 수 없는 상태입니다.
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특이사항 비고란에 1.입면(창호) 일부변경이 뭔지요?
저희는 22mm 로이복층유리를 통보도 없이 타사제품 16mm A종II로 변경한 내용이 아닌가 싶습니다. 교체시공해주겠다고 했지만 아직까지도 교체가 되고 있지 않습니다.
▶ 단순한 두께의 변경 보다는 시험성적서를 확인하시는 것이 좋을 것 같습니다. 통상 (이 것 역시 건축주의 승인이 필요하기는 하나) 동등이상의 제품으로의 변경은 허용되고 있기 때문입니다.
그러므로 변경전 22mm 로이복층유리의 요구 성능과 변경된 16mm A종II 의 성능이 동등이상인지를 먼저 확인하시고, 동등이상이라면.. 건축주의 승인없이 변경된 과정에 대한 책임을 따져야 할 것입니다. 그리고, "입면(창호)일부 변경"은 창호의 종류가 아닌 크기를 말하고 있는 듯 합니다.
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건축비용 평당가도 중간금액 이상입니다.
▶ 이 부분은 저희가 판단할 수 있는 사항은 아닌 듯 합니다.
한심하게도 건축허가도 구두상으로만 전해들었을 뿐입니다....ㅜㅜ
사전입주 후 유선방송 설치하는 것 때문에 주소지를 신축으로 옮겼습니다.
지금이라도 주소지를 다른곳으로 옮겨야 할까요?
현재 가구는 어쩔 수 없이 그냥 나두고 거주는 다른 곳에서 합니다.
공사기간은 터파기 착수일로부터 5개월이면 150일로 보면 되는지요?
건축허가서류 접수후 철거를 하고 건축허가나자마자 땅을 파기 시작했습니다.
건축허가전에 1차 공사대금이 지불이 됐고, 2차 공사대금은 건축허가일보다 일주일 정도 뒤에 지급이 됐습니다.
현재까지 공사도 마무리 되지 않은 상태에서 연락두절이고 건축설계사무소와는 연락을 하며 준공서류만 넣길 재촉합니다.
그렇다면 시공사측에 공사완료시점과 사용승인시점을 문제 삼을 수 있는지요?
최근에 시공사에 통보없이 CCTV를 저희가 설치했는데, 이 또한 문제가 될까요?
주소지관련 조치사항은 허가를 내어준 구청의 건축담당자와 상담을 해보시길 권해 드립니다.
그 쪽에서 그 지역에 맞는 방법을 일러줄 것입니다. 그대로 행하시면 됩니다.
사용승인시까지의 입주 여부도 "주민등록주소의 변경없는 입주"가 가능한지 같이 상담하십시요.
CCTV 설치는 문제되지 않습니다. 공사의 일부를 건축주가 직접 발주한 셈이니까요...
내일 당장 구청 건축허가팀에 확인을 해보겠습니다.
"주민등록주소의 변경없는 입주"가 잘 이해가 되질 않습니다.
철거전에 임대한 곳으로 주소를 옮겼다 현재 신축한 곳에 주소지가 옮겨져 있는데...
이미 주민등록주소가 변경이 돼 버린거 아닌지요?
신축건물 한층에 임대계약한 건 시공사측과 전혀 무관한 거겠죠?
지금 상황에선 한달 여유가 있다지만 임대계약자에게 피해를 주지 않기 위해 배액배상을 하더라도 계약해지를 해야 할 것 같습니다...ㅜㅜ
공사기간은 터파기 착수일로부터 5개월이면... 150일로 보면 되는지요?
건축허가서류 접수후 철거를 하고 건축허가나자마자 땅을 파기 시작했습니다.
건축허가전에 1차 공사대금이 지불이 됐고, 2차 공사대금은 건축허가일보다 일주일 정도 뒤에 지급이 됐습니다.
현재까지 공사도 마무리 되지 않은 상태에서 연락두절이고 건축설계사무소와는 연락을 하며 준공서류만 넣길 재촉합니다.
그렇다면 공사완료시점과 사용승인시점을 언제로 보면 되는지요?
또한 시공사측에 문제를 삼을 수 있는지요?
현재 주소지를 빼서 다른 곳으로 옮기는 것을 전제로 말씀드린 것입니다.
어찌 되었든.. 사용승인 이전에 주소지를 옮기는 것은 법으로 허용하고 있지 않기 때문입니다. 엄밀히 지금 무허가건축물에 살고 계신거니까요.
다만.. 수많은 사람들이 지금에도 무허가건축물에 살고 있지만.. 이 것으로 형사처벌되지는 않습니다. 과태료는 나오겠지만요..
임대계약자와의 계약해지는 변호사와 상담을 해야 할 듯 합니다.
공사기간은 계약서에 적시된 것을 보셔야 합니다. 통상 표준계약서는 완공예정일이 명기되게 하고 있습니다. 다만 기간만 명기했다면.. 5개월이 150일을 의미하지는 않습니다. 보통 "일"이라 함은 작업가능일을 기준으로 할 수도 있기 때문입니다.
마지막 질문은 이해를 하지 못했습니다.
공사완료 또는 사용승인접수 시점은 사용자와 시공사가 목적물에 대한 "쌍방의 합의"가 있어야 합니다.
물리적 시점은 계약서에 명기된 그대로 이지만... 시공사가 목적물을 계약서상의 기간동안 완성을 못하면 지체보상금을 물어야 하고, 완성을 했는데 사용자가 "승인"하지 않으면 .. 그 입증(완성이 되지 않았다는)의 책임은 사용자에게 있습니다.
그러나, 이미 입주를 하셨으므로, 법리적으로 "중대한 하자는 없다"로 봐야 합니다. 말씀드린데로 "살만하니까 입주를 한 셈"이기 때문입니다.
나머지 "시각적 하자"로 "목적물의 인수를 거부하고, 잔금을 미룰 수 있는가"에 대해서는 "그럴 수 없습니다."
정상적 계약이라면.. 대게의 경우 공사비의 10%에 해당하는 하자보증증권을 발행하여, 잔금은 지급하되, 이 보증증권의 권리로 하자에 대한 보수를 요구하고 있습니다만... 그 속사정까지는 저희가 알지 못하므로, 언급이 적절치 않은 것 같습니다.
주말 늦은 시간까지 답변해주셔서 감사드립니다.
거주 흔적을 찾아볼 수는 없지만 아직 가구는 옮기지 않은 상태입니다.
1. 오늘 구청담당자를 만나고 왔으나 불법사전입주 고발이 들어온 이상 되도록 짐을 빼는게 좋겠다고 하는군요.
만약 입주사실이 확인되면 형사고발이라 약100만원정도 벌금이 부과된다고 한 것 같습니다.
1회로 끝나는건지요?
다시 불법사전입주 고발이 들어오면 또 벌금이 부과되는건지요?
2. 또한 시공사측에서 공사마무리 안된 상태에서 아직까지도 연락두절인데, 불법사전입주고발과 별도로 가구까지 옮겨야 하는지요?
내용증명은 곧 발송예정입니다.
1회이며, 아직 공무원이 현장확인을 하지 않았다면.. 살고 있지 않으며 짐을 보관할 곳이 없어 그랬다라고 하십시요.. 형사고발까지 가기는 어렵습니다.
하지만 공무원을 일단 신고가 들어온 이상 현장확인을 하려고 할 것입니다.
현재 시공사가 연락이 되질 않아, 출입구가 잠겨 있고, 내부로 들어갈 수 없는 것이 사실이니.. 외부에서 확인할 수 없다면.. 확인할 방법은 없습니다.
사실 앞집(다른 건으로 두번째 민원 넣음, 본인입으로 말해줌)에서 불법사전신고를 한거라 더 주시하고 있습니다.
짐이 들어갈때 사진까지 찍어놓았을 가능성도 있기에 신경이 쓰인답니다.
(앞집이 상당히 비정상적인 사람이라...)
그렇기에 형사고발까지 갈 것 같은 노파심이 생기는군요.
구청에서는 설계사와 시공사측과는 연락이 된답니다. 시공사측이 건축주만 의도적으로 피할뿐..ㅜㅜ
저희 짐이 들어가있는 걸로 인해 시공사측에 저희가 불리한 부분이 있을까 염려가 되는군요.
참고로 저희는 하자이행보증금이 3%로 되어 있습니다. 약 천만원정도...
원칙적으로는 짐도 넣을 수는 없습니다. 다만, 법의 취지를 이해하시는 것이 더 나을 듯 한데요..
사전입주를 막는 것은...
1. 등기가 나지 않은 건축물이므로, 사용승인단계에서 여러가지 문제점이 노출되어서 사용승인이 날 수 없는 상황인데.. 미리 입주한 사람이 건축주가 아닐 경우, 재산권 행사에 문제가 있으며,
2. 사용승인은 "안전"과 관련된 법적 사항을 준수하였는지가 주 목적인데, 이 확인이 되지 않은 상태에서 입주한 후, 만에 하나 인명사고가 났을 경우, 그 책임소재를 가리기 어렵고,
3. 등기권이 없는 상태에서 각종 제세공과금이 발생하게 될 경우, 그 납부주체를 파악하기 어렵기 때문입니다.
그러므로, 사실상 "짐"은 이 법이 가지는 취지와는 무관합니다.
또한 통상적으로 우리나라는 "손없는 날"을 중시하기 때문에.. 실제 입주는 안하더라도 이른바 "솥단지"라도 가져다 놓는 풍습이 있어... 이 "짐"이 문제가 될 경우는 별로 없습니다.
다만, 그 정도가 "이사 수준의 짐"이라면, 공무원의 입장에서는 이를 빼라고 말할 수밖에는 없습니다.
그러나, 과연 이 시점에서 모든 "짐"을 빼야 하는가.... 여기서 부터는 건축법의 범위를 넘어가는 경계입니다.
추후의 법적 문제로 미리 준비해둘 겸, 이제 부터는 변호사와 상담을 하시는 것이 좋을 듯 싶습니다.
늦은 밤까지 소중한 답변 주셔서 정말 감사드립니다.
편안한 밤 되십시오...^^
집을 지으려고 하는데 망설여지게 되네요.
이런일이 발생하지 않게 막을 방법이 없는건가요?
건축주가 모든 공정과정간 옆에 붙어서 맞는지 틀린지 재보고 감시해야 하는건가요?