이것 저것

건축설계에서 시공비 날벼락을 맞았습니다.

2 gklee 5 338 10.23 22:48

유명 건축가와 계약하여 설계가 이어져오던 차에 최근들어 실시도면과 디테일 도면을 제출받고 허가까지 신청되어 심사중인 상태입니다.

 

설계의뢰당시 5리터 이하급 즉 저는 표준주택정도의 성능을 목표로 욕심을 부리지 않았고 시공비규모는 평당 720만원을 목표로 계약후 설계가 진행되었습니다. 이때 조건은 인테리어 제외, 기본설비였습니다. 위생도기 등도 별도 구입하는 등 시공비를 최대한 적게 들이기 위한 조건으로 진행하였습니다. 평당 800을 예상하라고 하여 저희는 그정도는 감당못한다고 분명히 의사전달을 했구요.

 

그런데 아무리 대충해도 3리터는 나온다면서 1.5리터급 성능으로 설계하시더라구요. 나중에 시공비가 과해지면 조정이 될거라는거였죠.

 

설계는 제가 의뢰당시 이미 청사진을 스케치업과 캐드도면등으로 가지고있었고 이후 진행도 제가 디자이너로서 세세한 간격까지 조정하는 등 디자인은 제가 하고 건축가가 엔지니어링설계를 하는 방식으로 진행되었습니다.

 

중간에 가견적을 건축가가 이전까지 계속 구조 등에 자문을 얻어온 가까운 시공사를 통해 산출했는데 이때 견적이 4억 5-7천에 달했습니다. 다만 이때는 가벽을 세우고 마감하는 등의 인테리어와 화장실 도기와 제습환기, 복사냉방이 추가된 견적이었습니다. 그것들을 모두 제외한다면 예상한 금액대에 근접했습니다. 하지만 예상보다 가벽을 세우고 마감하는 등의 인테리어비용이 상당하였기에 이것을 포함하여 이때 욕심을 부린 부분도 있고 했기때문에 시공비를 낮춰야한다는 의사를 전달하고 시공비가 줄어들수있는 몇가지 수단들 - 천정고를 4.5미터에서 3.5미터로 낮추고 기둥식 강당같은구조에 목재 가벽을 세우는 방식에서 내력벽 구조로 바꾸고(축열및 구조안정성이 높아지는 장점도 있었기에) 처마를 삭제하며 별도 마감처리없이 노출콘크리트로 끝내는 등, 협의와 자문을 통해 시공비를 낮출수있는 방안들을 협의하고 그걸 전부 적용했습니다. 무엇보다 인테리어비용이 거의 들지 않게끔 실내 벽은 벽지도 바르지 않고 유로폼으로 시공후 그것이 그대로 노출되는 방식이었습니다. 당초 계획은 송판 무늬등을 넣어 거친 표면마감을 하는것이었으나 그것이 저는 오히려 추가비용도 있을뿐아니라 인위적인 무늬가 싫어서 제외했습니다. 따라서 인테리어비용을 별도로 안들게끔하려는 목적이 있었습니다.

 

그리고 이때 제가 건물 전체와 중정을 감싸는 벽의 상부를 2미터 더 높여 중정과 옥상정원의 프라이버시를 확보하자고 하여 시공비가 불어난 부분은 있습니다. 이부분의 수정은 별도 용역비용을 요구하여 이견없이 받아들였습니다. 참고로 계약상에 평면 및 입단면 등의 수정가능횟수를 5회, 정 원하면 2회 추가로 변경이 가능하다는 내용이 있었고 이전까지 작성된 평면도는 4번 변경되었고 이 변경이 5번째였습니다.

 

그리고나서 논의된것들을 전부 반영, 포기할걸 전부 포기하고(일부 미반영-처마는 여전히 미삭제, 일부실내벽체 미장)된 상태로 실시도면과 허가도면을 작성하고 허가까지 신청되었습니다.

 

그런데 최근에 처음으로 시공사가 함께한 협의에서 갑자기 시공사가 이집 5억 밑으론 힘들다고 말하며 견적내는 의미도 없다고 말하고, 건축가는 추가로 복사냉방을 포기하고 창호 높이를 2.6미터에서 2.1미터로 낮추는 등의 방안을 적용한다고 해도 4.5억은 나올거라는 말을 하였습니다. 그동안의 시공비를 낮추기 위해 협의하고 적용한것들이 효과는 커녕 오히려 비용이 증가한것입니다. 건축가는 프로젝트 초기부터 같은 시공사와 자문하였고 그 시공사 대표가 함께한 자리였습니다. 그럼 그동안에 조치한것들은 효과가 없었다는거 아니냐고 물으니 그자리에선 실제로 줄긴 줄었으나 그 정확한결과가 24일에 나올거라고 했습니다. 견적을 산출하는것도 별도 업무니까 견적비용을 내야한다고 말했고 그것도 동의했었습니다. 노트북에 붙은 노재팬스티커를 봤을때의 그 쎄함이란..

 

따라서 저희입장에선 날벼락같은일이었으나 그에 대해 곧바로 항의하지는 않았고, 추가로 뭔가 더 포기 - 건축가의 제안대로 복사냉방을 포기, 창호높이를 낮추고 처마를 이제야말로 삭제하며 내부 미장은 온전히 제거, 또한 과설계가 된부분-고비용 고성능으로 설계가 된점-의 수정을 요구하고 그 견적을 받아보겠다고 요청했습니다. 그런데 자신은 용역을 전부 이행했으니 남은 금액의 정산을 요구하더군요. 허가도 못받았고 시방서는 물론 견적도 제대로 못받은 상황, 견적이 이렇게 초과되는 등의 문제를 지적했으나 시방서는 원래 계약에 포함 안되어있다고 하더군요.

 

그리곤 오히려 제가 이곳 게시판에 자신과 협의없이 이런저런것들을 물어보고 확인하는 것들도 불쾌하다고 하기에 여기서 제가 폭발하여 이런저런 문제들을 일목요연하게 이메일에 적어 보내고 화가나있는 점 등을 모두 말했습니다. 여태까지 카페를 통해 질의를 했었는데 답변을 답변을 듬성듬성하거나 말이 잘 안통하는 문제가 있어왔고 의견을 받은 부분에 대해서도 다른 의견도 받아보고싶거나 교차검증을 하기위해 설계 계약 이후에도 몇번인가 여기 문의를 했었거든요. 특히 제습환기(휴미컨)에 대해 제가 글을 남긴적이 있었는데, 아무래도 건축가가 직접 만든 장비가 아닌점도 있고 하여 어차피 질의사항을 건축가를 거쳐야하니 그쪽에 물어야하니 직접 문의도 하고 게시판에 글을 남겨 다른 전문가 의견도 들어보고자 글을 올렸었습니다. 여하튼 이에 대하여 답변은 없다가 오늘 연락받은것이 자신들은 이미 용역이상의 일을 해주고있고 허가도서와 실시도서를 제공했으니 더이상의 변경의 의무가 없다고 말하고있습니다. 이제까지의 변경도 안해줘도 되는걸 해줬다고 합니다. 이런것도 설명해서 글을 올렸는데 조회수는 올라가있으나 답변을 하지 않습니다.

 

그러면서 사실 이번 변경을 요청하기 전에는 24일에 있을 협의에서 시공비가 계산될거라고 하였는데, 제가 그 수정사항을 적용한 견적이 없이는 협의가 무슨 의미가 있냐며 일단 시간이 더 들지언정 수정사항을 적용하여 견적을 받자고 재차 요구하자 이제는 수정은 커녕 그 견적도 낼수 없다고 하고있습니다. 이러한 과정에서 문제점들을 지적하여 건축프로젝트 시작시 만들어 운영중인 카페에 게시글을 올렸으나 답변도 하지 않고있습니다. 

 

이런 상황에서 제가 할수있는것이 뭐가 있을까요? 막막합니다. 건축설계 용역에서 갑을관계는 건축가가 갑인듯합니다. 실시도서 허가도서 만들어주면 그게 지어질수있는 금액대가 되건 말건 책임을 지지 않으니까요. 

Comments

M 관리자 10.24 09:53
이 부분에서 제가 언급할 것은 별로 없어 보입니다.

시공결과로 드러난 명백한 하자 조차 그 시공 과정의 속사정까지 알지 못하기에....
이 것을 수정하는 방법을 말씀드릴 수는 있어도, 그 처리 비용을 건축주가 낼지, 시공사가 낼지, 혹은 설계자가 낼지는.. 당사자간 협의할 문제라고 말씀드릴 수 밖에 없는데..

설계 과정은 이 보다 더 많은 사정과 내용이 있기에, 이 모든 것은 당사자간 협의를 할 사항이라는 것 외에.. 제가 딱히 드릴 수 있는 말이 없어 보입니다.
2 gklee 10.24 10:22
일단 인증을 신청했습니다(등록시 오류가 나서 이메일로 신청).
2 프라즈냐 10.25 15:22
음... 당사자간의 협의 부분에서 당사자들 중의 한 사람인 gklee님께서 공부를 좀 더 하시는 것은 어떨까합니다. 완벽히 알고 진행하더라도 복병이 나타난다는....ㅠ.ㅠ ... 그러니 서두르지 마시고 더 공부하시고 시뮬레이션 돌려보시는 것은 어떨까요? 작금의 흐름을 살짝보니, 그렇게 경쾌한 것 같아 보이지 않아서 입니다. 각 공정별로 주요 핵심내용을 숙지하시고, 총체적으로 big picture를 보실 수 있는 눈이 형성되었을 때, 시작해도 늦지 않을 것 같습니다. 부디 신중히 선택하시길...
2 프라즈냐 10.25 15:27
하나 더... 건축주, 설계자, 그리고 시공자 이 모든 당사자의 호흡이 제대로 이뤄져야 제대로 된 결과물이 나오는 것은 불변의 진리인 것 같습니다. 어느 당사자 하나 나가리(?)치면, 마치 삼각대의 다리 하나  무너지면 서 있지 못하는 것과 같은 이치 같습니다. 나머지 다른 요소들도 중요하지 아니한 요소는 없습니다만, ...
2 gklee 10.25 18:40
의견 감사합니다. 이제와서는 설계가 사실상 마무리단계인 탓에 설계비 역시 75퍼센트 지불한 상태라 성능 및 구조를 별도 용역으로 분석하여 구조에서 절감할수있는 정도를 검토 및 수정을 진행하는 비용이 실제 절감할수있는 시공비보다 낮을 가능성이 희망적이지 않은상태이기때문에.. 추가적으로 높인 벽체부분을 포기하고 삭제하거나 이마저도 안되면 제습환기마저 포기하는 수순으로 가는 방법밖에 없는듯합니다. 거기까진 안갔으면 좋겠네요. 답답합니다.