이것 저것

예비 건축주들께 드리는 팁 - 설계계약시 반드시 고려하실것들

2 gklee 7 218 11.07 20:09

지능보단 지식이 필요한 일이 있더군요. 

 

그래서 제가 이번에 실패를 겪으며 얻게된 경험과 지식을 공유합니다. 아무리 깊이 생각해도 처음 건축설계 계약을 맺는 사람들은(대부분의 사람들이 해당) 절대로 제대로된 계약을 할수 없습니다. 저는 계약서를 변호사에게 검토까지 했었어요. 일단 가장 중요한부분은 변경에 대한것입니다. 

 

아무리 설계계약을 맺기전 자신이 원하는 디자인의 청사진이 나와있다고 할지라도 아무리 오랜시간 다듬었을지라도 건축가와 시공사로부터 여러가지 자문을 얻으면 디자인은 바뀌기 마련입니다. 반드시 바뀝니다. 하루간격으로 바뀔수도있고, 도로 바꾸고싶을수도 있고, 착공을 앞두고일수도 있습니다. 바꿔야합니다. 이것을 빌 생각 말고 아래 사항을 참고하셔서 확실히 기준을 정해서 계약에서 정하는 권리로 만드십시오. 그리고 그 범위 외에서의 변경도 추가 비용을 들이면 바꿀수 있다는 약속을 하고 계약하십시오. 이때의 단가도 정해두시구요. 이런게 확실히 계약에 명시가 되어있어야 계약 내 변경사항에 대해서조차도 미안해하며 요구하거나 추가비용을 지불하면서도 아쉬운소리를 해야하는 상황이 발생하지 않습니다. 취미로 바꾸는 사람이 있겠습니까 건축가를 단순히 괴롭히기 위해 바꾸는 사람이 있겠습니까? 바꿔봤자 무한대로 바꾸겠습니까? 다 이유가 있어서 바꾸는 것일텐데 변경하기 싫어하는 건축가는 이 계약서 작성하는 단계에서 걸러야 맞으십니다. 사실은 짜장면 먹고싶은데 짬뽕시켰다가 안바꾸고 그냥 먹었다고 해도 몇시간 지나면 아무일도 아닙니다마는 집은 차원이 다른 문제고 변경에 대해 건축가집단의 상식을 건축주가 일방적으로 수용해야할 이유는 아무것도 없습니다. 아래 사항들을 자세히 읽어주십시오. 계약서는 이런이런것들 + 건축주가 생각하는 상식과 도리 기본 포함 도장땅땅 이게 아닙니다. 아마 대강 '추후 협의'같은 문건으로 대충 넘어가고자 할텐데 추후협의라는 단어가 계약서에 보이지 않게하십시오.

 

그래서 저나 제 가족들이 또 다른 건축가와 건축계약을 맺게된다면 저는 '개인적으로' 아래와 같은것들을 염두하거나 또는 조언할것입니다.

 

1. 절대로 개인적으로 추천받거나 설계용역을 의뢰하지 마시고 협회에서 객관적으로 추천하는 협회회원사를 믿으십시오. 그 추천에 자신의 명예나 책임이 뒤따르는 추천만 받으세요. 저는 협회에서 추천한 건축가를 선택하지 않고 개인적으로 부탁을 했습니다. 계약은 부탁이 먼저 되어서는 안됩니다. 게다가 '오직 이사람만이 할수있는 건축' 저는 모르겠습니다. 디자인은 답이 없다고 쳐도 엔지니어링은 답이 있죠. 답이 있는것은 보편적인 기준이 있지않습니까? 협회를 통해서 인증을 진행하실텐데(반드시 그러셔야합니다) 인증은 시공전 설계검토를 포함합니다. 협회의 기준이면 충분히 좋고 믿을수 있다고 생각합니다. 

 

2. 한국에서 주로 경력을 쌓아오고 한국에 자기 사무실과 기본적으로 한국 건축자격증을 갖추는 성의와 존중을 갖춘 건축가를 만나십시오. 집의 특성도 다르고 건축법도 다른데 이거 물어보면 저 사람한테 물어보고 이것이 반복됩니다. 자신이 직접 답변할수 있는 경험과 지식이 있는 건축가를 만나십시오. 그리고 이것은 그저 개인적인 취향입니다마는 설계를 진행하는 건축가 본인과 직접 협의할수 있어야한다고 생각합니다. 제 3자, 중간자를 거치지 않구요.

 

3. '주택'을 주로 설계해오고 하고있는 사람을 만나십시오. 

 

4. 변경가능횟수만을 간단하게 명시하는것은 의미가 없습니다. 구조, 설비, 외관 등 각 항목에 대해서 별도로 변경가능횟수를 정하되, 중요한것은, 건축가 혹은 건축가에게 자문한 시공사든 설비업체든 어느쪽이든 잘못된 자문내용으로 인한 변경 및 '재변경'은 변경횟수에서 차감하지 않습니다. 이 부분을 반드시 확실히하십시오. 반드시 모든 협의를 녹음/녹화해야하는 이유중 첫번째입니다. 다만 이것은 기본 설계용역비용에 포함되는 변경에 대한것이고, 이외의 변경에 대해서도 서두에서 말한것처럼 추가비용을 지불하여 바꿀수 있음을 확실히 해야합니다. 

 

5. 또한 어느시점을 거치면 어떤것이 변경이 안된다는것 등은 건축주로서는 도무지 알수없는것이 당연합니다. 그런것이 있으면 확실히 고지하게끔 하십시오. 즉 변경횟수 뿐만 아니라 변경이 가능한 시점도 반드시 항목별로 정해두십시오. 그런 고지가 없었는데 변경해야하는 상황에서 추가적으로 발생하는 지연과 비용증가는 건축주의 책임이 아님을 명시하십시오. 모든 협의를 녹음/녹화해야하는 두번째 이유입니다. 참고로 저라면 이런 분류를 하겠습니다. 조경 구조 창호 실내마감 실외마감 화장실마감 화장실도기 난방배관 환기배관 환기장치위치 보일러위치 가스배관 상하수도배관 전기설비(배선, 콘센트, 분전)-실내/실외 나눌것. 실내조명 실외조명 cctv 처마 외부차양 태양광설비 

 

6. 설계과정을 기본디자인, 실시설계로 나누고 기본디자인과정에서는 자문만 받으며 건축가로 하여금 실제 도면을 그리게하지말고 건축주가 직접 스케치업 등을 통해 건축가와 원하는 집의 형태를 최대한 완성할것. 건축가는 협의를 위한 간단한 스케치 등만 합니다. 이부분의 변경횟수를 따로 정하십시오.

 

7. 변경의 횟수를 세는 방식을 명확히 하십시오. 저라면 협의가 이루어지는 그날 회의 자체에서의 변경은 변경이 아니고 변경이 내용정리되어서 협의가 끝난뒤 건축가가 서로가 협의한 결과물-도면이든 리서치자료나 스케치 등-을 공식적으로 제공했을때 그것을 횟수로 정하겠습니다. 중요한것은 매번 횟수마다 변경이 실제로 이루어지면 이것이 계약에서 정한 횟수에서 차감이 된다는것도 먼저 회의중에 고지가 되어야합니다. 모든 협의를 녹음/녹화해야하는 세번째 이유입니다. 

 

8. 적어도 해당 건축프로젝트에 직접적으로 연결되는 부분에 대한 문의나 변경의 요구사항에 대한 성실한 답변을 약속받고, 변경을 요구한 부분들에 대한 기록과 적용은 건축가의 책임임을 분명히하십시오. 

 

9. 이곳 건축협회나 다른 전문가에게 건축가와의 협의내용이나 질의 내용을 교차검증하는것에 대해 문제삼지 않을것을 명확히 하십시오. 건축주의 권리의자 의무입니다. 반드시 계약서에 써두십시오. 상식의 기준은 여러가지입니다. 

 

10. 변경 필요사항의 기록 및 적용, 체크 회의록 작성등은 건축주의 책임이 아님을 명시하십시오. 이게 의외로 상식이 아닙니다. 계속 빠뜨려져서 항의했는데.. '자신이 일일이 변경요구사항들을 기억하고 체크할수 없다' 제가 실제로 들은말입니다. 저는 카페에 하나하나 다 글을 올렸는데도요. 모아서 한번에 제출하라더군요. 

 

11. 협의 없이 건축가 맘대로 결정짓고 진행한부분, 또한 변경하거나 변경해야될 부분을 빠뜨린것들을 재요구하는 등에 관련되어서는 변경횟수에서 차감하지 않는것을 명확히 하시고 변경에 따른 추가비용은 건축주의 부담의무가 없는것을 명확히 하십시오. 모든 협의를 녹음해야하는 마지막 이유입니다.

 

12. 디자인의 저작권에 대해 확실히 협의하십시오. 저는 디자인을 제가 하고 엔지니어링 설계를 건축가가 하는 방식이었습니다. 만약 디자인을 직접 하셨다면(저는 센티미터단위로 제가 직접 디자인해서 도면과 스케치업 모델을 넘겼습니다) 건축가가 만약 본 작품을 다른곳에 소개하거나 출판 등을 할때 디자인을 건축주가 했음을 명시하게끔 계약하십시오. 자동차 디자이너가 엔지니어링 설계를 직접하지 않습니다만 디자이너의 이름이 엔지니어에 가려지지 않습니다. 저는 저희집 현판에 design by 제이름, engineered by 건축가, built by 시공사 이렇게 박아넣을겁니다.

 

13. 프로젝트를 일방적으로 파토내는 경우가 생깁니다. 물론 설계가 제대로 끝나지 않은상태에서요. 그리고 시공과정에서도 건축가에 문의/협의해야하는데 손놔버렸다? 이런 경우에 대한 보험을 들어두십시오. 저는 설마 그런일은 없을줄알았는데 생겼어요.

 

14. 매 협의마다 무슨 내용을 협의해서 뭘 정할것인지를 미리 정하고 그걸 공식적으로 카페 등에 고지하는걸로 하십시오. 그에 따라 협의때 필요한 자료를 먼저 요청을 하시고 상대방은 반드시 그걸 가져와야 협의하는거구요. 미팅을 위한 온라인 협의가 필요하다는것입니다. 카페나 이메일을 통해서요. 

 

15. 건축가는 시공비를 알지못합니다. 견적을 시공사를 통해 내봐야 압니다. 반드시 중간에 한번이상 가견적을 받으시고, 이것을 최대한 빨리하십시오. 변경사항을 일일이 다 적용하지 않고서도 좋습니다. 대략적인, 기본적인 견적을 일단 먼저 받는것이 중요합니다. 건축가 입장에서는 변경이 계속되고있는상황에서 견적을 위한 기본도면을 작성하고 전달하기보다는 변경을 다 일단 적용하고 한번에 하자고 할텐데 건축주 입장에서는 손해입니다. 거기서 시간을 많이 뺏기고 중간 가견적을 늦게 받게되면 결과적으로 시간이 더 걸립니다. 일단 큰 틀이 잡히는대로 가견적을 일단 받으시되 반드시 실시설계가 이루어지기 전에 가견적을 받으십시오. 그리고 견적에 대한 조정을 다 끝마치고 반드시 가견적을 한번 더 받으시고 난 다음에 추정금액에서 해볼만하다 싶으면 실시설계로 이행할것을 승인하십시오. 이런이런 변경을 하면 비용이 줄어든다는 말만 믿고 변경하는데 시간 다보내고나서 나중에 실시설계로까지 바로 이행해버리고 견적내보면 시공비가 오히려 늘어나는 결과가 나옵니다.

 

 

참고로 제가 녹취에 대해 말씀드렸습니다마는 미국영활 보시고 녹취가 불법이라고 생각하시는분이 많으신데요. 본인이 대화 당사자로서 법적증거확보를 위해 녹취/녹화하는것은 불법이 아닙니다. 몰래해도 불법이 아닙니다. 유튜브 등에 올려서 초상권 침해 및 허위사실/사실적시에 의한 명예훼손을 하는것이 불법입니다. 이것도 공익을 목적으로 할때에 처벌하지 않습니다마는 어쨌든.. 아예 계약당시부터 명확히 협의를 녹화하자고 말할수 있다면 그게 가장 좋겠지만 그게 좀 꺼려지시면 말씀 안하셔도 녹취 하셔도 법적으로 문제가 없습니다. 

 

'이제와서는 못바꿔. 말하기도 좀 그렇고.. 그냥 안고살지 뭐' 

 

절대 그렇게 못사십니다. 이사갈때까지 그거 못바꾼거 후회하십니다. 아파트는 지어진것을 들어가 사시는거라 그게 됩니다마는 설계에 직접 참여하게되는 단독주택의 경우 자신이 바꿀수도 있었던 부분에 대한 미련이 남거든요. 부디 이같은 사항들을 처음에 사이좋을때 계약서에 명시하십시오. 3-4천만원에 시공까지 1년가까이 이어질 용역을 계약하면서 이런부분을 대강 하자는 건축가와 계약할 필요가 있을까요? 나중가서 안해줘도 되는거 해주고있는거다 라는 소리 들어가며 변경 '부탁'하시겠습니까? 제 생각엔 다른건 모르겠고 이 변경에 관한것만 확실히 정해놓으시면 최소한 설계과정에서는 암 안걸리실것같습니다. 어쨌건 이 부분은 일부 건축가와 건축주의 상식에 있어 차이가 명백한것같거든요. '지혜로운' 건축주가 되어 계약상 변경할수 있는부분도 못고치고/안고치고 내탓이오 내탓이오 통달하고 사시는것도 물론 방법이겠으나 그보다는 사시는동안 속이 편안하고 서로 앙금안남는 건축되시기 바랍니다. 건축주 눈에 문제있는부분은 남이 와서 봐도 마찬가지입니다. 물론 두번일하는게 싫은 건축가는 다른 의견일수 있습니다마는 그 집에 와서 살 계획이 없는 사람의 의견임은 명심하십시오. 

Comments

M 관리자 11.08 08:40
"그 집에 와서 살 계획이 없는 사람의 의견"..  평소에 제가 자주하는 말입니다.
그렇기에 설계시장은 더욱 극과 극인 것 같습니다.
남의 집이기에 더 신경 써주는 건축사가 있고, 아예 관심은 쥐꼬리만큼도 없는 건축사가 있는 것 같아요.

글 중에 4,5,6 번과 12,14,15는 정해놔도 참 어려운 부분입니다. 개인적으로 조금 이견이 있기도 하구요.
출장 중이라... 며칠 후에 저도 의견을 정리해 보겠습니다. 장문의 글 감사합니다.
감사합니다.
2 gklee 11.08 10:13
장문의 글을 믿고 올릴 수 있는곳을 만들어주셔서 너무너무 감사합니다.
예비 건축주로써 이보다 진솔한 글을 접할 수 있을까 싶습니다. 깊이 새기고 명심하겠습니다. 감사합니다,
1 ifree 11.08 10:44
건축주의 고통을 잘 나열하셨네요.
한가지 간과하고 있는 오류를 지적코져 합니다.
하나의 설계에는 하나의 시공견적이 존재한다는 전제를 가지고 문제 접근하시는건 오류입니다.
건축은 곰 인형에 눈 붙히는 것과는 다릅니다.
가격은 두가지 요소에 의해 결정됩니다.
원가와 이윤이죠.
이윤은 현재이윤에서 미래리스크를 제한 것으로 결정됩니다.
죽을 날을 포함해서 모든 걸 사전에 알고 싶은 것은 인간의 본질적인 욕구입니다.
그래서 계룡산 자락에서 대나무 부채나 흔들면서 먹고사는 이들도 있는거고요.  하지만 불가능합니다.
그래서 미리 물어봤는데? 그러셨겠죠.
그래도 불가능합니다.
그게 시장이 존재하는거고 자본주의가 성립되는 겁니다.
똑 같은 기체이지만 F35A 전투기 가격이 초도 물량은 1조2천억이었지만 현재는 800억원 밑으로 떨어졌습니다.
지금 F35가격을 물어봤다고 내일도 800억이 될지 천억이 될지는 아무도 모릅니다.
록히드마틴 사장도 몰라요. 지가 통제 못하는 외생변수가 훨씬 크기 때문입니다.
오늘 기체 결함으로 한대 추락하면 판매대수가 작살나고 원가가 몇배 치솟게 되는데 지가 어떻게 알겠어요?
우리나라가 2017년에 한대당 1200억원에 불변가격으로 40대 계약했습니다.
지금보면 남 사는거에 1.5배 주고 사는 등신 짓 한거지만 그 결정한 자도 평생 머리 좋다는 소리 듣고 살았을 겁니다.
현물 주식 시장도 있지만 미래 가치를 사고 파는 선물 시장이 더 크게 존재하는 이유입니다. 버는 놈도 있고 까지는 놈도 있죠.
건추가에게 이거 얼마에 질 수 있냐? 고 묻는 것은 증권사 직원에게 오늘 산 주식 낼 얼마 남기고 팔 수 있냐? 를 묻는 것과 같습니다.
성립될 수 없는 시장실패 요인을 가지고 있는 겁니다.
그런 계약은 존재할 수 없다는 겁니다.
또,  회사마다 원가 구성 조건이 다르고 이윤 실현 의지가 다릅니다.
막말로 다른 가치를 선택해서 까지고 공짜로 줄 수도 있죠.
반대로 미래리스크가 크다고 생각되면 그에 대비하여 이윤을 크게 잡는 결정을 할 수도 있습니다.
옷가게를 하는데 두번에 한번 반품을 하는 고객이 있다면 물건값을 두배로 부르거나 입장 거부를 해야 가게가 안 망합니다.
본질적으로 자본시장에서는 옷값도 손님에 따라서는 가격이 달라질 수 있는 겁니다.
막말로 시공사가 꼼짝달삭 못하게 다 잡았다 싶으면 막판에 가격을 팍 틔길 수도 있죠.
이걸 우린 이쁘게 '경영능력'이라고 합니다.
그거 잘하는 사장이 직원 월급을 딴 회사보다 많이 주는 거죠.
해서,  그에 대응하는 관리능력이 필요하고요.
본문에 시공가에 대한 언급이 있어 적어본 겁니다.
한 업체의 정당한 입장인거지 진리는 아니다는 겁니다.
회사마다 원가를 구성하는 조건이 다릅니다.
건축가가 설계 예가로 시공가를 맞출 수 있냐?
그게 되면 공사 입찰을 할 필요가 없죠.
미래 불확실성을 줄이는 수단이라 보셔야 하고 그것을 빽베이스로 실현하는 것은 건축주의 몫이고 능력이 됩니다.
그러게요, ifree님의 지적 일리 있습니다. 
미래의 불확실성...이건 어떤 갈등이나 손해 이런 걸 말씀하시는 거죠?
건축주의 능력에 따라 손해나 갈등의 유무대소가 결정지어지는 것이다 라는 말씀이신 듯합니다.
그래서 우리가 여기서 건축주의 입장에서 능력을 키우기 위한 대화를 하는 것이구요.
시공사는 또 시공사 입장이 있을 것이겠지만.
2 프라즈냐 11.08 16:56
먼저, gklee님의 고충이 담긴 글 잘 읽었습니다.

더불어 첨언하고자 하는 내용들 중에서 하나만 살펴보겠습니다.
살펴볼 내용은 "1. 절대로 개인적으로 추천받거나 설계용역을 의뢰하지 마시고 협회에서 객관적으로 추천하는 협회회원사를 믿으십시오."에 대한 내용입니다.

과정은 아래와 같은 것으로 기억됩니다.
1. 저에게 쪽지를 주심
2. 유선상으로 답변을 드림.
3. 전화 통화를 함.
4. 요청건
    1) 건축사분 추천
    2) 시공해 줄 수 있느냐에 여부
5. 답변
    1) 건축사분 추천
        가. 추천 이유
            1) 현재까지 건축공학적인 부분에 상당 신뢰 감 (참고로 학부때 건축학 전공)
                - 지금까지의 결과물을 고려해 볼 때, 신뢰감 형성
                    (부언: 현재의 결과는 그 사람의 생각의 자취를 표현하는 것이므로)
            2) 겸손함
            3) 세밀함
            4) 정교함
    2) 내 집은 지어도 남의 집 안 짓는다고 답변
        가. 거부 이유
            1) 먹고사는 본업이 따로 있음
            2) 아직 역량이 많이 부족함
            3) 의뢰자에 대한 염려
                가) 염려이유
                      (1) 결정의 즉흥성
                      (2) 의사결정 이전 충분한 사전검증 부족
                      (3) 시공자에 대한 시공 역량에 대한 검토 부족
                      (4) 디테일한 설계가 이뤄지지 않은 상태에서 시공에 대한 논의
                      (5) 시공 과정에서 나타나는 괴리 변수에 대한 고려 부족

제언:

제언 1.
  해당 건축사분은 협회 회원사 인것으로 알고 있고, 협회의 현재가 있기까지 많은 희생과 헌신을 하신 것으로 여겨집니다. 협회를 통해 얼마나 많은 떡고물이 떨어질 것인가에 대한 고려가 어느 정도였고, 실제 얼마나 많은 떡고물을 드셨는지는 잘 모르겠습니다. 허나, 하나 분명한 것은 패스브하우스에 대한 열정이고 진실성이었습니다. 그 사람의 현재와 방향성은 그 사람의 과거의 궤적을 통해서 알 수 있으니까요. 저는 어떤 사람의 명성이나 유명세를 믿지 않습니다.

제언 2.
협회 회원사면 무조건 된다는 견해의 일반화는 무리가 있어 보입니다. 이유인즉, 협회 회원사들의 역량이 패시브하우스의 정규교육 과정을 통해 기본 역량은 갖추었다고 간주될 수 있으나, 실제 시공에서 보여지는 현장의 사진은 때로는 처참할 정도의 공정을 보여주기도 했으니까요. 물론 그 현장의 다양한 사연이 있었을 것으로 여겨집니다. 허나, 시공의 결과적인 측면만을 고려해 봤을 때, 협회의 모든 시공사가 일정의 교육을 수료했으니, 그와 같은 역량이 갖추어졌을 거라고 하는 가정에는 무리가 있어 보입니다.

제언 3.
건축에서 설계... 아주 중요합니다. 잘 마무리 되어야 하고요. 실제로 저의 경우, 드로잉과 설계도면으로 표현하는데 3년이라는 시간이 걸렸으니까요. 그러나 이 단계는 시작에 불과하다는 것이지요. 매번 느끼는 것이지만, 시공과정에서 별별 희안한 상황들이 많이 생깁니다. 부디 무탈하게 잘 마무리 하셔서, 좋은 집 지으시길 바랍니다.
2 gklee 11.08 17:39
네 안녕하세요. 저도 물론 기억이 강렬해서 기억하고있습니다.

단열재시공사진이 유독 깔끔해보여서 시공사가 어디인지 질문댓글을 달았더니 전화연락을 제안하셨죠. 여러가지 말씀을 두시간정도 해주셨고.. 제가 건축가추천을 부탁드리지는 않았고 건축의뢰를 하려는 단계라는데서 '저라면 그분께 부탁해보겠다'라는 말씀을 하셨었죠. 그분의 영혼.. 맑음.. 이런 표현들이 기억납니다. 제가 직접 결정한것은 본문에도 나와있습니다. 추천한 사람을 탓하는 의미로 오해하실 수 있을것같습니다. 죄송합니다. 결정하는 건축주의 판단력에 대한 이야기였습니다.

시공은 댁을 직영시공하신 이야기를 해주시면서 자부심이 대단하시기에 혹시 남의집도 지으시냐 여쭤본것인데.. 그 시점에 그정도로 길고 자세한 설명을 해주셨는데 그렇게 여쭤보지 않는게 오히려 실례같아서 제딴에는 compliment를 했습니다마는 서툴러서 오히려 그것이 결과적으로 실례가 되었습니다. 죄송합니다. 물론, 일을 맡으실 의향이 있다고 하셨다면 실제로 프라즈냐님과 계약을 고려했을것입니다.

결과적으로 저에 대한 분석은 정확하셨습니다. 그 내용 그대로 제가 결국 잘못된 선택을 했죠. 깊이 반성하고있습니다.