이것 저것

시공사 선정 방법

G 피클 3 194 01.25 15:19

안녕하십니까? 건축에 대해 잘 모르는 일반인들에게 좋은 정보를 주셔서 감사드립니다.

 

믿고 맡길만한 시공사를 선정하시는 것이 생각보다 쉽지 않습니다.

좋은 시공사를 선정하려면 어떻게 해야 할까요?

필터링 할 수 있는 기준이 있을까요?

 

Comments

M 관리자 01.25 17:11
안녕하세요...
조금 딱딱한 표현을 사용하게 된 점 미리 양해 부탁드립니다.

믿고 맡길 수 있는 시공사는 없습니다. 앞으로도 존재하지 않을 것이고요. 이는 협회 회원사라고 해도 마찬가지 입니다.

공사는 계약에서 시작해서 계약으로 끝납니다.
이 계약은 계약서 몇 장만 해당 되지 않습니다. 계약은 설계도면과 내역서, 시방서, 각종 자재 스펙서, 그리고 계약서의 묶음입니다.

그러므로 이 어려운 문제를 풀려면, 설계부터 제대로 해야 한다는 논리에 귀결되게 됩니다. 

시공사 보다는 제대로된 설계사무소를 찾는 것은 그리 어렵지 않습니다.  물론 설계도 계약을 잘 해야 하지만, 최소한 미리 알아야 하는 것도 비교적 적고, 실패 비용도 크지 않고, 중간에 언제든 계약을 해지해도 손해볼 것은 별로 없기 때문입니다.

그러므로 제대로된 설계사무소를 찾아서 댓가를 지불하고 제대로된 설계도면이 나오면.. 이미 70%는 되었다고 볼 수 있습니다. 그 설계사무소에서 내역도 만들어 주고, 시방서도 챙겨주며, 시공사 계약서도 대신 살펴 주기 때문입니다.

문제는 이 설계비를 지불할 시장의 분위기가 없다는 점입니다. 즉 개인의 호불호와는 다르게 시장의 분위기 자체가 그렇습니다.
그래서 설계비로 몇 천을 지불했다고 하면 주변에서 바보소리 듣기 쉽상인 것이 현실입니다.

즉 제대로된 설계없이 시공사를 선정하기 위한 방법을 찾으시는 것이 대부분이고, 피클님도 그 범위 안에 있다고 보겠습니다.

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재대로된 도면없이, 즉 계약에 필요한 문서를 다 갖추지 못한 채, 시공사를 찾는 것은 [칼자루없는 칼날]만 들고 돌아다니는 것과 다르지 않습니다. 혹은 은행공동공인인증서와 계좌번호/비밀번호를 길거리에서 잃어 버린 것과 유사하기도 합니다.
그만큼 난해한 접근이 필요하다는 의미입니다.

이 것이 가능하려면, 유일한 방법은...

1. 얼굴을 두껍게 하고, 계약하고자 하는 시공사가 근래에 지었던 집을 최소 세군데 방문을 해야 합니다.  이게 말도 안되는 행위지만, 그 집에서 하룻밤 잘 정도의 각오를 가지고 방문을 해야 합니다. 운 좋게 하룻밤 자고 몇 억을 아낄 수도 있습니다.
그리고 당연히 살고 계신 분과 아주 긴 대화를 나눌 용기도 필요합니다. 물론 민폐이고 시간을 뺐는 것이 죄송스러운 일이나, 대화 시간이 한 시간 늘어날 때 마다, 천만원을 아낄 수 있습니다.

왜 세군데 여야 하냐면.. 세 군데를 봐야 하기 때문이 아니라, 세 군데는 돌아야, 볼 것이 보이고 해야할 대화가 정리되기 때문입니다.

이 것이 마음에 들어오는 시공사를 만날 때까지 무한 반복이 되어야 합니다. 운이 좋은면 3~4군데 시공사 중에 하나를 찾을 수 있습니다.

2. 그 시공사를 잠정 정하고, 가지고 있는 도면으로 견적을 요청합니다.

견적을 먼저 요청하고 가격이 맘에 들면 건물을 보려 하는데.. 이는 순서가 잘못되었습니다.  그런 견적을 성의있게 해줄 시공사는 없습니다. 즉 그 가격은 아무 의미없는 숫자일 뿐입니다.
그러므로 현장 견학에서 마음에 들면, 그 때 견적을 요청하시는 것이 맞습니다.

견적을 요청하실 때, 마주 보고 앉아서 (비록 엄청 귀찮아 하겠지만) 내외장재의 모든 스펙을 정해야 합니다. 
즉 "중급창호"는 "아무창호"와 동의어이기 때문입니다.
그러므로 내외장재와 창호 종류와 모델, 방문, 현관문, 중문, 위생기구, 조명을 모두 정해야 합니다.
거기에 더해서 외부공사 (마당,담장,주차장)도 함께 결정을 해야 합니다.
포장재의 종류, 담장 종류와 공사범위, 주차장 바닥재 등등

여기서 타일과 조명이 가장 어려운데요. 이 부분은 눈탱이를 맞아도 가격차이가 별로 없습니다. 그러므로 그저 정액으로 정하고 넘어가도 괜찮습니다.
그렇게 정하면 최소한 공사를 할 수 있는 금액을 손에 받아볼 수 있고, 공사 중에 공사비 더 달라는 소리가 나오지 않게 됩니다.

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그럼 그 가격이 상상을 넘으면 어떻하나? 라는 의문이 있으실텐데요.
그건 마음에 들었기에 그 가격일 수 밖에 없습니다. 더 낮은 가격으로는 그 집을 가지지 못한다는 의미입니다.

그럼 그 가격이 눈탱이인지 아닌지 어떻게 아느냐? 라는 의문이 있으실텐데요.
제대로된 설계가 없는 이상, 그 것을 알 방법은 없습니다.

그럼 다른 회사의 견적을 받아서 비교를 해보아야 하는 것 아니냐? 라는 의문이 있으실텐데요.
그러기 위해서는 다시 다른 시공사를 찾아서 세 군데 이상의 집을 방문해야 합니다.

그럼 그렇게 말고, 이미 견적을 하나 받았으니, 그냥 아는 곳 또는 평소에 눈에 들어온 시공사한테 그 견적을 주고, 새로운 견적을 받아서 비교를 하는 것은 어떤가? 라는 생각이 들 수 있는데요.
그러면 무조건 낮은 가격을 받게 됩니다. 즉 아무 의미없는 견적서인 것은 같습니다. 그런 견적을 성의있게 해줄 시공사는 없기 때문입니다.

응? 이미 정해진 것이 있는데 그 정해진 것을 알려 주고 견적을 받으면 쉬운 거 아닌가? 하는 의문이 있을 수 있는데요.
앞선 시공사와 마주 앉아서 협의를 해보면 그게 안된 다는 것을 느끼실 수 있습니다. 시공사 마다 선호하는 브렌드가 있다기 보다는, 더 싸게 받을 수 있는 자재가 있기 때문입니다. 그 반대로 이야기를 하면, 더 비싸게 받는 자재도 있다는 뜻입니다.

인건비는 더 어렵습니다.
두 시공사의 인건비를 같은 잣대로 판단할 근거가 없습니다. 여기는 타일공이 쌩초보이고, 저기는 20년 경력자일 수 있거든요. 즉 파고 들면 계속 블랙홀이 견적입니다.

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하나의 견적이 정리되면, 다른 시공사를 찾아서 상담을 하고, 맘에 들면 또 다시 세군데 집을 방문을 합니다. 상담 시간이 길수록, 그리고 방문 횟수가 많아 질 수록 비용은 계속 절약됩니다.
이 것이.. 시공비가 싸지는 것이 아니라, 비용에 맞는 결과를 얻을 수 있다는 의미입니다.
******아무리 오래 돌아 다녀도 싸지지는 않습니다.*******

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3. 그렇게 확보한 견적서 두 개를 방에 깔고, 일주일 정도 깊은 고민을 하면 누구와 계약을 할지가 결정됩니다.
그런 후 국토부표준시공계약서를 바탕으로, 특약사항에 하고 싶은, 얻고 싶은 이야기를 소설 쓰듯이 써내려 갑니다.  한 줄이 추가될 때마다 백만원씩 아끼게 됩니다. 그러므로 계약 전에 수많은 시간을 들여서 특약사항을 미리 정리해 놓아야 합니다.

그런 후 계약을 하기 전에 시공사에게 초안을 보내면, 시공사가 고쳐야 할 것에 대해 이야기를 하게 되고, 그 협의를 하는데, 약 한 달 정도의 시간이 필요합니다.
협의가 결렬되면, 다시 다른 시공사를 찾아야 합니다. 이런 방식이 두 번 정도 반복되면, 특약사항에 넣어야 할 것과 넣으면 안될 것들을 스스로 알 수 있게 됩니다.

이 과정이 다 끝나면 계약서를 공증 받고 착공을 하시면 되세요.

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위의 서술에는 과장이 들어 있지 않습니다. 몇천만원 짜리 차를 사는데 1년이 넘게 고민을 하는데, 몇억 집을 짓는데, 이 이상의 노력이 필요하면 했지 적지는 않습니다.

그러므로 결국 제대로된 건축사에게 몇천만원을 지불하는 것이 싼 방법입니다. 그 들이 이 과정을 다 해주지는 않지만, 최소한 같은 길을 반복해서 돌지 않게는 도와주거든요.

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마지막으로...

1. 제대로 된 건축사를 통해서 제대로 된 계약 도서를 받은 결과물
2. 건축주가 발품 팔아서 위에 적힌 지루한 과정을 1년 이상 거친 결과물
3. 친구 아버지에게 맡긴 결과물

이 세 건물의 품질 차이가 얼마나 날 것인가?
운이 좋으면 하나도 안날 수 있습니다.
그 사실이 건축주를 더욱 혼란스럽게 만드고 있는데...  문제는 그게 "운"이어야 하고, 로또 1등보다 더 어렵다는 것이 핵심일 것 같습니다.

아래 영상이 도움이 될 수도 있습니다.
https://youtu.be/__GjfA9xtVU
https://youtu.be/UPNIUgutdDk
https://youtu.be/mUg3bO880bI
2 주안홍 01.25 20:18
제대로된 건축사는 또 어떻게 찾을지.... ㅎㅎ;;
6 gklee 01.25 23:06
저라면 협회 직접 방문하셔서 협회에서 비공식적으로 추천해주시는 시공사를 그대로 따르겠습니다.