탑층 누수 발생원인 문의 건

안녕하세요.

8/8(월) 폭우가 있던 날 천장 누수가 발생되어 문제해결을 위해 백방으로 노력 중에 본 홈페이지를 찾게되었습니다. 바쁘고 어려우시겠지만 전문가의 고견을 부탁드립니다.

1. 거주지 특징

 - '02년식 15층 아파트

 - 현재 탑층 거주 중으로 옥탑 다락방이 있는 구조(탑층 내부와 연결)

 - '20년 11월 인테리어 공사 후 이사해서 문제 발생 당일 전 까지는 누수 문제가 없었음

2. 문제발생 및 진행현황

1) 8/8(월) 

 - 22시경 천장 누수 발생

 - 관리사무소 직원 누수현장 확인 후 벽지에 고인물 제거를 위한 구멍을 만들고 인접 전구를 제거

 - 옥탑 다락방으로 이동하여 누수 여부를 확인(누수 문제 없음)

 - 옥상으로 이동하여 우수관을 확인해보니 슬리퍼 위까지 물이 차오른 상황이 확인됨

 - 좌/우 집의 우수관을 확인해보니 물 차오른 정도가 현저히 낮은것이 확인됨

 - 자세한 확인을 위해 명일 재 방문을 약속

2) 8/9(화)

- 오전 9시30분 관리사무소 직원 3명 현장 재방문

- 누수 발생지점/ 옥탑 다락방/ 옥상 확인

- 해당시점에도 옥상 우수관의 물빠짐이 좌/우 집 대비 덜함을 말씀드림

- 비가 잦아들었던 시점에도 배수가 원활하지 않은 상태를 확인하고, 동행한 관리사무소 직원이 배수구를 드라이버와 우산으로 쑤셨더니 3분 내 우수관 주변의 물빠짐이 진행됨 (**동영상 있음)

 - 좌/우 라인 우수관과 달리 거주지의 우수관 주변은 파손되어 있음을 확인함

 - 관리사무소 직원이 예상하는 누수 발생지점은 총 3개 구역

 ①우수관 쪽에 가까운 옥탑방 창호 하단의 실리콘 노후 ②우수관 파손 ③옥탑방 벽면과 하면의 크랙 

- 관리소장은 비가 그친 후 비가 내리지 않는 기간 2주 정도를 건조기간으로 확보 후 전문가를 동반해 원인을 찾아보자는 제안을 함

3. 본론(문의사항)

현재의 문제해결도 중요하지만 근본적인 원인 파악이되어야 재발을 방지할 수 있다고 생각합니다. 일반적인 윗/아래 세대간의 누수 문제가 아니고, 옥상 우수관의 파손 영향도를 고려해서 종합적인 판단되어야 할 문제라고 생각되어 건축전문가의 자문을 구합니다.

1) 본 누수 문제 원인파악에 도움을 얻을 수 있는지 문의드립니다. 현재 확인된 사진과 현상에 대해 충분히 더 설명드리겠습니다. 현장 확인 후 문제발생 원인에 대한 자문이 가능한지 문의드립니다.

2) 상기 1)번이 불가하시다면 문제해결 접근방법에 대해 조언 받고 싶습니다. 특히 우수관 파손의 부분이 누수에 영향을 미칠수있는지에 대한 판단이 가장 어려울것 같습니다. 전문가만이 건축 및 시공도면으로 영향도를 판단 가능하다고 생각됩니다. 해당 자료가 필요하시면 관리소를 통해 받아보겠습니다.

3) 누수업을 하는 분께 듣게된 조언 중 하나는 특정된 예상부위 3개 구역에 강제로 물을 유입시켜 재현 여부를 확인하는 방법이었습니다. (우수관 파손부에 호스 연결로 물을 투입해 재현여부를 판단해보고 시간차를 두고 다음 특정 부위에 물을 유입하는 실험) 이런 과정이 합리적인 원인분석 과정인지 조언을 구합니다.

- 인터넷에서 검색되는 누수 전문가(개인사업자)는 배관 영역외 사항은 지원이 어렵다고 합니다.

- 옥상과 연결된 사항이라 방수 전문가와 연락해보면 원인파악은 관여하지 않으며(분쟁 우려) 시공만 전담한다고 합니다. 

- 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회에 상담을 했더니, 거주지 주변의 업체는 관리사무소에게 우호적인 경우가 많으니 타 지역에서 찾기를 조언하며 누수/방수 영역은 공인 전문가가 없다고 합니다. 관리소에서 부르는 전문가는 관리소에게 우호적일 수 밖에 없으니 주의하는것이 좋다고 합니다. 하지만 누수/방수 업체 등 전문가의 의견서가 필요하다고 답변합니다.(참조용)

- 탑층에서 발생한 천장 누수 문제이나 옥탑이 있어서, 누수 발생지점에 따라 전유/공용 공간의 문제사항으로 나뉘게 되는 상황입니다. 여기부터는 제가 느낀 주관적 사항으로, 관리소는 아파트 보험과 장충금이 있음에도 전용부(창호 실리콘 노후) 문제로 정리하려는 의지가 보입니다. 제가 확인한 현장은 창호 실리콘 노후화 보다 관리 부재로(우수관 파손 및 막힘) 물이 차오른 현상이 보다 큰 원인으로 생각되는 상황입니다. 관리소에서 특정하는 창호 주변의 벽지는 누수의 피해가 전혀 없는 상황입니다. 또한 당일 폭우로 누수가 발생된 탑층은 제가 사는 집이 유일함을 관리소를 통해 확인 받았습니다.

근본적인 원인 해결을 통한 재발방지 대책수립을 위해 전문가의 조언을 부탁드립니다.

<누수 발생 현장 - 거실 천장>

<옥탑 창호 하단 실리콘 노후>

<좌: 거주집 우수관, 우: 좌측 집 우수관(우측집도 동일)>

<거주집 옥탑방 벽의 크랙들>

푸른하늘 드림.